王石的“拐点”
5CY创业网 加入日期：2008-2-11 15:32:11 文章来源：
2006年6月初，万科的一份报告中就提出了预警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨。原因有二：一是结构性的原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期非常明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主，因此整体统计数字将出现上涨。二是阶段性的原因，“90/70”政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，加上我国二手房交易不活跃，价格对一手房供应量高度敏感，因而将出现一个阶段性的房价上涨。但是随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。
所以，2006年四季度到2007年一二季度的房价上涨，是可以找到真实原因的。但2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。原因在于市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。因此不仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城市在土地拍卖市场出现“面粉比面包贵”的情况。这种趋势显然是不可能长期持续下去的。既然快速上涨不可能长期持续，那么接下来就一定会有一个理性调整的过程。
主持人：在以银根紧缩为重点的近一轮宏观调控中，企业的快速扩张与发展再度受到掣肘。在这种行业背景下，你对未来还能保持乐观吗？
王石：事实上这些问题万科在近年来的一些公开报告中都有提到。长期来看，我们依然坚定不移地看好住宅行业的未来前景。
500亿元的销售额超出了我的预期
主持人：国内房地产企业有近6万家，市场集中度一直很低，缺乏真正的大企业。三年前，房地产的龙头型企业还在为谁能率先突破100亿元销售额而暗中较量。最近两三年已经有了一批百亿房企，万科继2006年实现200亿元销售额后，在2007年实现两倍速的增长，超过500亿元，发展速度远超出大家预期，这种增长在你预料之中吗？
王石：2007年万科销售额超过500亿元，超出了很多人之前的预期，甚至也包括我。但这个成绩，其实也是一个自然发展的结果，我想应该归功于这么几点：一是万科多年来一直坚持做简单，走专业化道路，所以我们基础能力积累得更快一点儿。你的基础能力扎实了，才能驾驭得了更大的规模。二是万科选择了快速周转的策略，这样用同样的资源可以做更多的业务。当然还有一点，万科对经营环境的变化比较敏感，比较注重培养自己的预见能力，我们会去想五年以后、十年以后的事情。如果你对市场趋势能提前做一些判断，就能够捕捉到更多的发展机会。
500亿，其实就是一个数字。你说它比450亿、550亿重要吗？并不见得吧。万科一直期望的都是长期的发展，每个新数字都只是一个新的起点而已。
主持人：万科销售收入从30多亿元到100亿元，用了5年时间；从100亿元到200亿元，只用了2006年一年的时间；从200亿元到400亿元，用了不到10个月时间；截止到2007年年底则超过了500亿元。如此增长似乎比当年的顺驰还凶猛，表现还激进，你自己如何评价这种发展速度？
王石：照现在的趋势，2014年前万科超过1000亿元销售额几乎没有悬念。这个速度也确实有些超乎我们的预期，至少2004年做十年规划时，我们没想到会这么快。但是不是说万科转向激进了呢？我认为不是。
万科的发展一直以来都是很稳健的。我们的钱是股东的，万科的职业经理不能拿股东的钱去冒险。这几年的快速增长，之前万科是做了很多准备的。比如说，2004年整个市场都很亢奋，但是万科坚持稳健增长；2005年宏观调控来了，市场变得比较悲观，万科却把2006年定为快速增长期。为什么呢？因为我们的上一轮准备工作是2004年才完成的，而经营环境的变化可以带来更多的机会。
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